雙模式試點(diǎn)下的管理創(chuàng )新

源泰藍海鈞華大飯店項目管理紀實(shí)

源泰藍海鈞華大飯店項目位于山東省淄博市沂源縣中心城區東北方向，南鄰新城路，東接瑞陽(yáng)路。本工程由一個(gè)單體組成，其地上主樓為20層，裙房為2層和3層；地下為兩層，其中地下二層為車(chē)庫和設備用房（設有人防），地下一層為車(chē)庫，主樓范圍設有一層地下夾層，夾層主要為后廚配套用房、設備用房及儲藏室。地上一樓為大堂和自助餐，二、三樓主要為餐飲區，設有廚房、宴會(huì )廳、多功能廳和包間，四樓主要為會(huì )議，五~十層為客房，十一~十六層為小開(kāi)間辦公，十七~二十層為大空間辦公。本工程總用地面積8286.9m²，總建筑面積36322.82m²，其中地上27685.25m²，地下8637.57mm²，建筑高度91.1米。

項目工期目標為計劃開(kāi)工日期為2019年11月8日，2021年8月8日酒店運營(yíng)，竣工日期為2021年12月30日。實(shí)際開(kāi)工日期為2020年3月1日。

工程質(zhì)量目標爭創(chuàng )“泰山杯”優(yōu)質(zhì)工程和山東省文明工地。項目計劃總投資約2.1億元。

本項目是淄博市全過(guò)程工程咨詢(xún)及EPC總承包管理模式雙試點(diǎn)項目。建設單位為沂源源泰置業(yè)有限公司，全過(guò)程工程咨詢(xún)單位為山東瀚廣建設項目管理有限公司，EPC總承包單位為青建集團股份公司，軟裝總包單位為山東易度時(shí)空裝飾有限公司，酒店管理為山東藍海酒店管理股份有限公司。項目按四星級酒店、高檔公寓、辦公于一體的商業(yè)綜合體建筑標準建設。

項目建設前期，項目管理團隊根據業(yè)主的工期要求，進(jìn)行了項目管理總體策劃，綜合考慮了影響進(jìn)度控制的諸多因素：質(zhì)量控制、投資控制、安全文明施工及環(huán)保、階段性設計工作、采購工作、周邊因素對工程的影響、配套工程、專(zhuān)業(yè)工程驗收（消防、人防、電梯等）及項目竣工驗收、突發(fā)事件、酒店籌開(kāi)工作。

在分析的諸因素中，團隊認為階段性設計工作與專(zhuān)業(yè)工程驗收（消防、人防、電梯等）及項目竣工驗收不可控因素多，對進(jìn)度影響最大，出現的問(wèn)題最多。

一、階段性設計工作

（一）階段性設計工作的內容

       a.建筑安裝工程施工圖設計；                                     

       b.精裝修工程施工圖設計;

       c.智能工程施工圖設計；                     

       d.景觀(guān)綠化、泛光工程；

             e.軟裝工程;

       f.二次設計：玻璃幕墻、泳池深化設計、廚房設備、抗震支吊架等。

（二）對工期的影響分析

設計工作對工期的影響很大，如果按照總承包固有模式簽訂固定總價(jià)合同，則必須全部設計完成后或者大部分設計完成后簽訂合同，然后施工，周期長(cháng)，非常不利于工期控制。而建筑安裝施工圖完成后，只要合同簽訂即可具備施工條件，如果改變總承包合同固定總價(jià)的合同模式，即可大大縮短項目周期。

（三）問(wèn)題的解決方式--合同管理模式創(chuàng )新

      為了解決工程遇到的問(wèn)題，管理團隊創(chuàng )新了合同管理模式，在第一階段建筑安裝施工圖到位后，進(jìn)行了總合同的擬定及談判，歷時(shí)4個(gè)月于2020年2月底用單價(jià)合同的方式敲定了總承包合同，并對后續各個(gè)階段的工作做了框架約定，后續各階段施工圖設計完成后，由總包單位單獨簽訂子合同。

項目實(shí)施分了4個(gè)階段,第一階段:建筑\安裝工程設計階段；第二階段：精裝修階段；第三階段：智能工程設計階段；第四階段：景觀(guān)綠化、泛光、軟裝設計及二次深化設計。各個(gè)階段工作經(jīng)歷了設計方案設計、審核、深化、交付施工4個(gè)過(guò)程。從而形成了分段流水式建設模式。

（四）成效

  創(chuàng )新合同管理模式，為工期目標的實(shí)現創(chuàng )造了條件，從 2020年3月1日實(shí)際開(kāi)工，2021年9月20日實(shí)現了酒店部分試運營(yíng)。投資也控制在了合同范圍之內。

  二、專(zhuān)業(yè)工程驗收（消防、人防、電梯等）及項目竣工驗收

本工程為酒店+公寓+辦公一體化項目，功能相對獨立，尤其是酒店部分獨立性更強，早日投入運營(yíng)，早日見(jiàn)效益。按照傳統建設程序，必須全部竣工后，才能進(jìn)行各種驗收，如能實(shí)現工程主體的分段驗收，就能在施工上部主體的同時(shí)，進(jìn)行裝飾作業(yè)穿插，從而縮短工期。如能實(shí)現竣工驗收及消防工程分段驗收，10層及以下酒店部分就能先期投運見(jiàn)效益。

既然是建設模式試點(diǎn)，就要敢想，更要敢干。經(jīng)過(guò)與當地行政主管部門(mén)匯報溝通，分段主體驗收的問(wèn)題很快解決了。消防驗收因涉及質(zhì)安站及消防大隊等部門(mén)，分段驗收沒(méi)有先例，也找不到依據。

管理團隊把消防分段驗收的問(wèn)題作為重中之重，每次上級領(lǐng)導蒞臨視察或者主要會(huì )議都進(jìn)行了匯報，各主要參建單位動(dòng)用各自渠道也進(jìn)行了協(xié)調，問(wèn)題遲遲解決不了。但是，問(wèn)題得到了建設行政主管部門(mén)的高度重視。2021年8月17日收到《山東省建設工程消防驗收技術(shù)導則》后，認為本項目完全符合《導則》第7款的規定，第一時(shí)間與主管部門(mén)進(jìn)行了溝通，得到了全力支持，并對驗收資料提出了指導意見(jiàn)。

經(jīng)過(guò)精心準備，2021年9月10日完成了1-10層酒店部分子單位工程的竣工驗收，15日通過(guò)了消防分段驗收。

目前本項目已經(jīng)被淄博市列入分段式消防驗收試點(diǎn)項目，近期將錄制視頻，準備在央視一臺播出。

雙試點(diǎn)項目運作經(jīng)驗告訴我們，不僅要大膽地想，更要努力去做，只要合理，困難總能解決。